Le rôle du Notaire dans l'acquisition immobilière
Avant de vous lancer dans la réservation d’un bien immobilier, il est intéressant de connaître les contours du rôle du notaire en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier (votre résidence principale par exemple).
D'une manière générale, le notaire est donc chargé de :
- recueillir les actes ,
- les authentifier et
- les conserver .
Ceci est valable pour tout acte juridique. Le recours au notaire permet de prouver la réalité des actes de façon incontestable.
Selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix.
Pour des raisons de sécurité, la preuve et la publication des ventes sont organisées, pour savoir tout simplement de façon incontestable qui est propriétaire d'un bien.
Ainsi, tout transfert de propriété d'un bien immobilier doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers , c'est-à-dire valable non seulement entre acheteur et vendeur, mais également à l'égard de tous. Et c'est le notaire qui est chargé de cette publication. L'intervention du notaire est donc indispensable.
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Du compromis à l’acte de vente ...
La vente d'un bien immobilier se fait toujours en deux temps : le compromis de vente , suivi trois à quatre mois plus tard de l'acte de vente définitif .
À ce stade, l'intervention du notaire n'est pas obligatoire et le compromis peut valablement, au choix des parties, être signé sous signature privée avec ou sans la présence d’un agent immobilier (entre vendeur et acquéreur : sous-seing privé) ou bien devant notaire. Compte tenu des enjeux financiers en question lors d'une vente immobilière, il est néanmoins conseillé de passer par devant un notaire. Et aussi parce que c'est dans le compromis que sont définies toutes les conditions de la vente . L'acte de vente définitif ne fait que reprendre les termes du compromis.
Entre le compromis et la vente définitive, un certain nombre de formalités doivent être accomplies. Certaines concernent l' acquéreur qui doit notamment obtenir un financement .
D'autres sont prises en charge par le notaire. Schématiquement, le notaire s'occupe de toutes les pièces et formalités relatives au bien vendu.
Si le compromis est sous-seing privé , le notaire intervient alors au moment de l’ acte . C'est pourquoi le nom du notaire doit être indiqué dans le compromis et les pièces nécessaires doivent lui être transmises dès l'expiration du délai de rétractation de 10 jours .
Voici une liste de tout ce que le notaire doit faire pour préparer la vente définitive.
Il vérifie la propriété du bien .
Une question fiscale ?
Il encaisse sur un compte séquestre la somme de 10 % versée par vous-même.
Il adresse à la mairie la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) pour purger l'éventuel droit de préemption de la commune.
Il demande un état de situation hypothécaire du bien pour vérifier qu'il n'est pas grevé d'une hypothèque supérieure au prix de vente.
Il adresse un questionnaire au syndic de l'immeuble pour connaître les travaux et les procédures en cours et vérifier que votre vendeur est à jour de ses charges.
Il vérifie l'état-civil des parties en demandant des extraits d'acte de naissance de chacune d’elles.
Il demande en mairie un certificat d'urbanisme pour vérifier que le bien n'est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.
Le notaire ne se charge pas des diagnostics qui ont dû être fournis au moment de la signature du compromis mais vérifie bien sûr que ces diagnostics ont été établis.
Cette liste n'est pas exhaustive. Selon la nature et la situation juridique du bien vendu, le notaire peut avoir d'autres vérifications à effectuer. Par exemple, si le bien est loué, il doit examiner le contrat de location et, le cas échéant, la validité du congé pour vente adressé au locataire.
Lorsque l'on approche de la date butoir de signature de la vente, le notaire va fixer un rendez-vous pour réunir les parties et vous convoquer ainsi que le vendeur.
Une quinzaine de jours avant, le notaire demande à votre banque de débloquer le ou les prêts.
La banque adresse alors en principe au notaire, les fonds que le notaire reversera au vendeur.
Ces fonds sont versés sous forme d’un virement auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation ( CDC ). À rappeler que le chèque de banque n’est plus autorisé.
Après la signature de l’acte ...
Lorsque vous et le vendeur avez signé l'acte de vente définitif, le notaire vous remet simplement une attestation de propriété . Il conserve l'acte pour le publier à la conservation des hypothèques . Il vous envoie quelques mois plus tard une copie authentique de l'acte de vente. L'original, ce qu'on appelle " la minute " est conservé par le notaire. En principe, le vendeur ne reçoit pas l'acte de vente mais il peut en demander une copie.
Le vendeur ne reçoit pas instantanément le paiement du prix. Le plus souvent, le notaire ne lui adresse le prix de vente que deux ou trois semaines après la vente, et ce pour des raisons de trésorerie. Et le versement du prix ne peut se faire que par virement et non par chèque.
Une question fiscale ?
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Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.